Avant d’examiner les chiffres par quartier, il est important de comprendre que les prix de l’immobilier à Monaco couvrent une large mais structurée fourchette. Si de nombreuses transactions se situent entre 50 000 et 70 000 € par mètre carré, des emplacements de prestige comme Mareterra et Larvotto dépassent régulièrement ces niveaux, reflétant des différences de vue, de qualité des bâtiments et de situation plutôt que de simples moyennes par quartier. La résilience du marché repose sur des fondamentaux solides : surface limitée, demande internationale soutenue, qualité de vie et sécurité exceptionnelles, ainsi qu’un environnement fiscal favorable.
Prix de l’immobilier à Monaco au mètre carré
DYNAMIQUE DU MARCHÉ MONÉGASQUE
Contraintes d’offre : Avec un territoire limité à un peu plus de 2 km² et des réglementations strictes, les nouvelles propriétés ne voient le jour que par le biais de projets de grande envergure, comme Mareterra.
Volume des transactions : Les ventes dans les quartiers ultra-prime peuvent fausser les moyennes, comme à Larvotto, où les ventes de résidences Mareterra en 2024 ont fortement influencé les moyennes du quartier et globales. L’achèvement de nouveaux projets a également souvent un impact notable sur le volume des transactions dans la Principauté.
Prime pour la taille : Les appartements plus grands affichent des prix au mètre carré disproportionnellement élevés, notamment dans des quartiers comme Larvotto et Fontvieille, où les grandes surfaces sont rares.
LARVOTTO : LES PRIX MOYENS LES PLUS ÉLEVÉS
Larvotto conserve sa position comme le quartier le plus cher de Monaco, avec des données 2024 indiquant des prix moyens de 97 563 € par mètre carré, soit une hausse de 48,1 % sur un an, portée par un volume élevé de ventes dans le nouveau district Mareterra. Le quartier reste très prisé pour son style de vie en bord de mer, sa tranquillité, ses résidences modernes de luxe et la proximité des commodités de vie quotidienne.
Profil d’investissement : Les biens situés le long de l’Avenue Princesse Grâce, notamment dans des résidences comme Rocabella, Estoril, 21 Princesse Grâce et La Réserve, atteignent 60 000 à 80 000 € par mètre carré pour les étages supérieurs offrant des vues panoramiques sur la mer.
Équipements et style de vie : Les résidents de Larvotto profitent d’un cadre de vie balnéaire tout en restant proches des commodités du centre de Monte-Carlo. Le quartier dispose de nombreux restaurants, cafés et commerces, idéal pour la vie quotidienne, loin des événements populaires comme le Grand Prix de Formule 1 ou le Monaco Yacht Show. Les familles bénéficient d’un accès immédiat à l’International School of Monaco (ISM), qui propose un enseignement privé de type Baccalauréat International (IB).
MONTE-CARLO : LUXE ET CHARME HISTORIQUE
Monte-Carlo affiche un prix moyen de 53 911 € par mètre carré, bien que ce chiffre masque des variations importantes. Le sous-quartier Carré d’Or, centré sur le Casino de Monte-Carlo, atteint 70 000 à 90 000 € par mètre carré, tandis que les biens situés en périphérie se valorisent généralement entre 40 000 et 55 000 € par mètre carré.
Profil d’investissement : L’attrait durable du quartier réside dans sa concentration de boutiques de luxe, restaurants gastronomiques et institutions culturelles. Les immeubles modernes avec conciergerie, spa et équipements de fitness justifient des prix proches de 60 000 € par mètre carré.
Équipements et style de vie : Le quartier de Monte-Carlo offre un accès et une connectivité inégalés dans la Principauté. Les sites emblématiques comme le Casino de Monte-Carlo, l’Hôtel de Paris, les restaurants internationaux et les boutiques de créateurs historiques se trouvent à quelques pas des résidences de luxe les plus prisées.
FONTVIEILLE : VIE TRANQUILLE AU BORD DU PORT
Fontvieille est un quartier charmant en bord de mer, à l’atmosphère locale, idéal pour ceux qui apprécient la tranquillité, la nature et la vie de communauté. Avec des prix immobiliers moyens de 53 908 € par mètre carré, il constitue souvent un choix pertinent pour ceux qui recherchent des appartements spacieux adaptés à la vie familiale. Le Centre Commercial de Fontvieille abrite le plus grand supermarché de Monaco ainsi que d’autres commerces offrant des commodités quotidiennes aux résidents.
Profil d’investissement : Les biens en bord de mer avec vue panoramique sur le port atteignent la partie haute de la fourchette, entre 50 000 et 65 000 € par mètre carré. L’infrastructure moderne du quartier et la proximité de l’héliport renforcent sa valeur pratique.
Équipements et style de vie : Le quartier dispose du Stade Louis II (domicile de l’AS Monaco FC), du Jardin Princesse Grace des Roses et du Musée Naval. L’héliport de Fontvieille permet des transferts de 7 minutes vers l’aéroport de Nice, tandis que Cap d’Ail et sa marina se trouvent à la limite ouest du quartier.
LA CONDAMINE : UN EMPLACEMENT CENTRAL
La Condamine est un quartier central situé le long du Port Hercule, entre Monte-Carlo et Fontvieille. Accueillant la grille de départ du Grand Prix de Formule 1, le Monaco Yacht Show, l’International University of Monaco et le marché de la Place d’Armes, il offre un style de vie dynamique marqué par le mouvement et certains des événements annuels les plus renommés de Monaco. Avec des prix moyens en 2024 de 53 801 € par mètre carré, le quartier allie valeur et qualité de vie. De nombreux immeubles le long du port disposent de terrasses offrant une vue directe sur le circuit du Grand Prix.
Profil d’investissement : Les immeubles en bord de port, comme Ermanno Palace et Shangri-La, atteignent jusqu’à 60 000 € par mètre carré pour les étages supérieurs avec vue directe sur la course. La majorité des transactions se situe toutefois entre 35 000 et 40 000 € par mètre carré, offrant des points d’entrée plus accessibles.
Équipements et style de vie : La Place d’Armes accueille le marché quotidien de Monaco et une halle alimentaire bien établie. Le quartier propose également une grande variété de restaurants et boutiques. Le Monaco Yacht Club et l’Automobile Club de Monaco sont situés à La Condamine, offrant des vues sur le port et un accès facile aux quartiers voisins. La gare de Monte-Carlo assure la connectivité avec les villes de la Côte d’Azur, l’aéroport de Nice-Côte d’Azur et l’Italie.
MARETERRA : EXTENSION FONCIÈRE ULTRA-LUXE
Mareterra représente la première expansion géographique significative de Monaco depuis des décennies, avec des prix de départ à 80 000 € par mètre carré, et des biens d’exception dans Le Renzo et Les Villas dépassant 100 000 € par mètre carré. Ce projet de retraitement de terrain de 2,4 milliards d’euros, situé entre la plage du Larvotto et le virage du Fairmont, a ajouté huit hectares de développement durable, achevés en 2024.
Profil d’investissement : Le district comprend 120 résidences : 110 appartements et 10 villas exclusives. Les bâtiments, conçus par Renzo Piano Building Workshop et Valode & Pistre Architectes, incluent Le Renzo (côté ouest avec vue sur le port), Les Jardins d’Eau (avec revêtement bois et pierre), Les Villas (par Tadao Ando, Stefano Boeri et Foster + Partners) et Les Townhouses. La demande continue de dépasser l’offre, poussant les prix de revente à la hausse. Des opportunités commerciales existent également, avec l’ouverture de plusieurs nouveaux restaurants tels que Marlow, Marco, 99 Sushi Bar et Zephyr Monaco depuis l’inauguration du quartier fin 2024.
Équipements et style de vie : Mareterra offre un luxe durable inédit : 800 arbres matures sur 27 000 m² d’espaces verts, 4 500 m² de panneaux solaires, recyclage de 50 % des eaux de pluie, et 21 000 m² de zones piétonnes. Les résidents profitent d’une marina de 15 places entourée de boutiques et restaurants, de 500 m² d’équipements dédiés comprenant piscines, salle de fitness, spa, hammam, salles de massage, caves à vin, salons de coiffure et services de conciergerie. Une promenade côtière de 4,1 km en calcaire clair relie le quartier au front de mer de Larvotto, tandis que la Blue Grotto révèle le génie de l’ingénierie sous-jacente.
JARDIN EXOTIQUE : TRANQUILLITÉ RÉSIDENTIELLE
En 2024, le quartier du Jardin Exotique affichait un prix moyen de 49 847 € par mètre carré, proposant une variété de biens adaptés à la résidence longue durée et à l’investissement dans la Principauté. Sa position en hauteur offre à de nombreux immeubles des vues panoramiques sur la mer et le port.
Profil d’investissement : Le caractère résidentiel du quartier, ses jardins exotiques et sa relative distance des axes touristiques séduisent les résidents recherchant intimité et calme. Les projets de développement en cours suggèrent un potentiel de valorisation continue.
Équipements et style de vie : Le quartier abrite les jardins botaniques éponymes, présentant plus de 1 000 espèces de succulentes. Le collège local propose un enseignement selon le programme français, tandis que la British School of Monaco est accessible à pied depuis de nombreuses résidences prisées. Le Parc Princesse Antoinette, à proximité, offre des aires de jeux pour enfants et des oliveraies.
LA ROUSSE : ENTRE PLAGE ET CENTRE-VILLE
En 2024, La Rousse affichait un prix moyen de 45 303 € par mètre carré, offrant un excellent rapport qualité-prix grâce à sa proximité avec Larvotto et aux améliorations infrastructurelles en cours. Le quartier abrite des résidences très prisées telles que Odeon Tower, MoNa Residence et Château Périgord.
Profil d’investissement : À La Rousse – Saint Roman, la demande est soutenue par des tours emblématiques comme la Tour Odéon, l’accès facile à la plage du Larvotto et à l’International School of Monaco, ainsi que par le nombre limité d’appartements spacieux en étages élevés avec vue mer. Le quartier se caractérise par une demande stable pour les appartements familiaux longue durée.
Équipements et style de vie : L’élévation du quartier permet aux appartements situés en étage moyen de bénéficier de vues sur la mer. Les améliorations continues des espaces publics renforcent la connectivité avec les commodités de Larvotto et l’International School of Monaco.
IMPLICATIONS FINANCIÈRES AU-DELÀ DU PRIX AU MÈTRE CARRÉ
Si le prix au mètre carré à Monaco constitue une référence essentielle, les acheteurs prudents évaluent également le coût total de possession :
Rendement locatif potentiel : Les rendements annuels à Monaco se situent généralement autour de 2 %, mais varient selon l’emplacement du bien et les évolutions de la demande.
Frais de transaction : Les frais de notaire, commissions d’agence et droits d’enregistrement représentent environ 6 à 7 % du prix d’achat.
Charges annuelles : L’entretien de l’immeuble et les services de conciergerie doivent être pris en compte et varient selon les équipements disponibles.
Considérations fiscales : Les non-résidents devraient consulter leurs conseillers pour comprendre les implications fiscales liées à l’achat ou à la revente d’un bien.
CONSIDÉRATIONS SUR LE STYLE DE VIE : ADAPTER LE QUARTIER À VOTRE MODE DE VIE
Le choix du quartier influence profondément le quotidien. Au-delà du prix au mètre carré, plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
Accès à l’éducation : L’International School of Monaco (ISM), classée parmi les 100 meilleures écoles mondiales par Spear’s en 2025, se situe à l’extrémité est du quartier Larvotto, juste en dessous de Bay House, et reste facilement accessible depuis La Rousse – Saint Roman. La British School of Monaco offre une alternative d’enseignement privé pour de nombreuses familles expatriées. La Condamine propose un enseignement public français via son collège local.
Connectivité : La Condamine et Fontvieille permettent un accès immédiat au port, à l’héliport (transfert de 7 minutes vers l’aéroport de Nice) et aux trains vers la France. Jardin Exotique offre des avantages en matière de stationnement et un accès facile à l’autoroute A8.
Niveaux de confidentialité : Larvotto, Mareterra et Saint-Roman offrent des environnements exclusifs et peu fréquentés, tandis que le centre de Monte-Carlo génère un trafic piéton plus important lié au tourisme culturel.
Équipements familiaux : La Condamine accueille l’International University of Monaco dans l’immeuble Stella, tandis que les parcs modernes de Fontvieille et le Stade Louis II séduisent de nombreuses familles. Le design piétonnier et les espaces verts de Mareterra privilégient le bien-être et l’activité tout en restant proches du centre de Monte-Carlo.
Accès culturel : La concentration de musées (Villa Sauber, Musée d’Anthropologie), d’opéra et de ballet à Monte-Carlo convient aux amateurs de culture, tandis que La Condamine favorise l’intégration communautaire grâce à son marché local et ses restaurants de quartier.
Nuisances sonores : À La Condamine, l’installation et le démontage annuels du Grand Prix de Monaco entraînent plusieurs semaines d’activité accrue autour du Port Hercule, tandis qu’à Larvotto, la plupart des appartements restent calmes car l’activité de plage se concentre sur la promenade inférieure, éloignée des résidences. À Mareterra, l’orientation des bâtiments, les reculs et l’aménagement paysager ont été pensés pour réduire les nuisances sonores.
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PRIX DE L’IMMOBILIER À MONACO : QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES
Quel quartier de Monaco offre le meilleur équilibre entre prix et valorisation du capital ?
Des quartiers comme La Rousse – Saint Roman et Jardin Exotique proposent souvent des prix plus abordables que le Carré d’Or, tout en offrant vues sur la mer, résidences modernes et proximité des commodités clés. Les acheteurs y saisissent souvent des opportunités de valeur grâce à la rénovation ou à l’achat dans des immeubles influencés par les projets de référence voisins.
Pourquoi les prix au mètre carré varient-ils autant au sein d’un même quartier ?
À Monaco, les écarts de prix au sein d’un même immeuble peuvent dépasser ceux observés entre quartiers. L’étage, l’orientation, les services de l’immeuble et les rénovations récentes influencent davantage la valeur qu’une simple localisation de quartier.
Quelle est la fiabilité des statistiques de prix moyen au mètre carré à Monaco ?
Elles doivent être considérées avec prudence. Dans certains quartiers, le nombre de transactions annuelles reste limité, et quelques ventes ultra-prime dans des immeubles comme la Tour Odéon ou de nouveaux biens à Mareterra peuvent fausser sensiblement la moyenne annoncée pour l’ensemble du secteur.
L’achat dans un immeuble récent garantit-il une meilleure valorisation à long terme ?
Pas nécessairement. Certains immeubles anciens situés dans des emplacements de premier choix, avec des vues et des agencements supérieurs, surpassent régulièrement les nouvelles résidences situées dans des secteurs moins avantageux.
